一、裁判要旨：

“无理由退房”系被告赋予原告高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利、加重被告自身的义务，并非免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故被告可对原告行使该权利设置适用条件，不因被告未提请原告注意并应原告要求说明而无效。并且该适用条件意思表达明确，并无歧义。原告亦未举证证明被告曾承诺原告随时可以要求退房。

二、案情介绍：

2017年3月4日，原告在儿子的陪同下前往青浦区朱家角镇恒大御澜庭看房。在看房时，恒大销售人员向原告介绍这边的房屋下周一就要涨价，如果当天能定下来就能节省二三十万元房款，且恒大是全国唯一无理由退房企业，如果回去商量后决定不买，到时候可以无理由退房。原告家庭是工薪阶层，能省下大笔钱款且无理由退房，让原告彻底没有后顾之忧。于是，原告就与被告签订了合同，并支付了定金50,000元。但原告回家后，查看当天自行航拍的照片时，发现系争房屋所在小区环境不佳，于是与家人商量后决定要求退房，于是当晚即电话联系被告销售人员要求退房并返还50,000元定金。但被告予以拒绝。原告认为，原告依据恒大广告宣传以及销售人员所称的购买恒大房屋可以“无理由退房”才和被告签订房屋买卖合同，并交付了50,000元定金。根据最高院相关规定，广告宣传中的“无理由退房”理应约束被告，但现在被告拒绝原告无理由退房并拒绝返还定金的行为侵犯原告的合法权益，故原告起诉。

三、原告诉讼请求：

判令被告退还原告定金人民币50,000元。

四、被告辩称:

要求驳回原告诉讼请求。对于原告陈述的签订认购书、支付定金及当天就电联被告要求退房、退还定金的事实予以确认，但不认可原告要求退还定金的理由。“无理由退房”的适用条件已在广告单上写明，原告应在签订商品房预售合同后，履行各项义务，无任何违约行为，才可以在办理入住手续前退房，原告是清楚这一条内容的。

五、一审法院判决：

本院认为：双方对“无理由退房”的适用条件产生争议。被告所制作的广告单上注明“无理由退房”适用期间为：自签订《商品房预售合同》至办理入住手续前。原告认为该条款系格式条款，被告未尽解释义务，该条款无效，原告可按一般常理推断为随时可以提出“无理由退房”。

本院认为，根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但本案中的“无理由退房”系被告赋予原告高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利、加重被告自身的义务，并非免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，故被告可对原告行使该权利设置适用条件，不因被告未提请原告注意并应原告要求说明而无效。并且该适用条件意思表达明确，并无歧义。原告亦未举证证明被告曾承诺原告随时可以要求退房。

双方未正式签订无理由退房协议、约定无理由退房的具体适用条款，而根据双方签订的定金合同第五条，被告发布的广告系作为预售合同的附件而非认购书或定金合同的附件，广告单应属要约邀请，而非要约。故原告尚未取得“无理由退房”的权利。

原、被告签订认购书和定金合同，原告实际交付定金50,000元，该定金所担保的内容是原告应于指定的日期至被告售楼处签订《商品房预售合同》，故定金合同成立并生效。但实际原告并未于指定日期为签约前往被告售楼处，原告亦未举证证明其未按约前往被告售楼处签约不可归责于原告，故被告有权没收定金。

综上，对原告要求被告返还定金50,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，判决如下：

驳回原告HLF要求被告上海丰涛置业有限公司返还定金50,000元的诉讼请求。

六、法律依据：

一、《中华人民共和国合同法》

第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（王俊伟 上海市浩信律师事务所）#商品房陷阱#